中古物件を購入する際も、しっかりと押さえておきたい住宅ローン控除！
但し、新築とは違い、どの物件でもいい訳ではありません。
しかし、２０２２年度は大幅な法改正が行われる事が、２１年１２月に決まりました。この事で対象の中古物件もグンと広がったので、ココは絶対に押さえておきましょう！
※令和４年度 税制改正の大綱より抜粋 下記事項
この法改正が行われるまでは、新耐震であることを、耐震適合証明書で証明する必要がありました。が、そこが大幅に軽減されて、証明書がなくても建築年だけで可否が判定されるようになったのです。
新築とは違って、控除の金額も期間も違いますが、それでも最大で１４０万円の控除が受けれるこの制度をフル活用して、賢い中古住宅購入に繋げていきたいですね♪
中古戸建にしても、中古マンションにしてもリノベーションすれば価値が下がりにくいなんて大真面目に書いているHPをたまに見かけますが、そんな理屈は有りません！
と、私個人は断言します。
これが正しいならリノベしたマンションは価値がその分上がるという事ですよね？
では何故国は固定資産税を上げないの？それは価値が上がると認めてないからですｗ
日本では新築に建てた時が建物評価のマックスで、それ以降手を加えても資産価値には影響しません。毎年毎年下がっていく一方です。
まあ売却する際に汚い部屋や使いづらい間取りよりも、綺麗で、使い勝手の良い間取りの方が売り易いのは間違いありませんが、１０００万掛けても、その時点で１０００万プラスにはならないという事です。
資産価値＝物件価格というのは、その時の時勢、景気、エリアの人気度そして需要と供給で決まるのです。
結論＝リノベーション費用は最小限で抑えるべし！
では、この記事を見ている方が知らないであろうバブルの時のお話を少し致します。
平成元年、私は１０歳当時鮮明に覚えている記憶が有りまして、父が自宅の一軒家を取り壊して、将来を見据えて１DK４０部屋のマンションを新築致しました。
その時父が嬉しそうに不動産の本を僕に見せながら、ウチの土地は今この価格なんだよと、１坪＝１４７万円 ２００坪有ったので２憶９４００万円ですかねぇ。
これを鮮明に覚えていた私は、今いくらなんだろうと調べてみました。
１坪＝５０万円 現在の価値１億円。。。
みなさんわかりました？これがバブルですｗ
余談が長くなりましたが、正しい知識を身に着けて、将来を見据えた正しいマイホーム選びをしたいですね♪
コロナが与えた住宅業界に関するものとしては、資材の高騰、設備機器の入手困難といったところが一番大きな影響でしょうか。
私もつい最近まで某大手ハウスメーカーに勤務しておりましたが、新築の坪単価は５～１５万ほどアップしております。
リノベーションは新築と比べて使う木材比率が低い為、新築ほどの影響は受けないにしても、壁に使われるパネルやボードは全て木材から出来ている為、値上がりは避けられない事態ですね。
本当に困ったものです。
人気の高い食洗器ミーレなども、今ではどこも販売停止になっています。
給湯器も三か月待ちだったり、トイレ関係も遅れているそうです。
日本ではメイドインジャパンではなく、海外の安いところで部品を作っているところが多い為、工場がコロナで稼働停止の影響をものモロに受けてしまっている状態ですね。
早く通常の状態になってくれるのを祈るばかりでございます。
中古住宅購入する場合戸建にしろ、マンションにしろ諸費用は掛かります。
この金額は想像以上に負荷が掛かる金額になりますので、
住宅購入＋リノベ＋諸費用＝〇〇〇〇万円 という考え方をしっかり持って資金計画をしていきましょう！
それでは諸費用の内訳をご説明させて頂きます。
・登記費用・・・２０～５０万円前後
・固定資産税等・・・資産価値、時期によって変動
・印紙代・・・１万円～３万円前後
・仲介手数料・・・３％＋６万円＋消費税（１０％）
・物件価格２５００万円なら891000円。
・ローン事務手数料・・・32400円（金融機関によってバラバラ）
・住宅ローン保証料・・・０～１８０万円 借入金×２～４％金融機関で異なります。ローン金利プラスで上乗せ可能。（出来ない金融機関もあります）
・火災保険代金・・・３０～５０万円 年払い可能
どうでしょう？ざっくり計算しても２００万円前後にはなります。
これを加味しないで計画を立てると大変な事になってしまいます。
勿論、出来るだけ諸費用も抑えていきたいですよね！
手持ち金が少ない場合、ローンに組み込んだり、一括払いを年払いに変更したりと色々と方法は有ります。
まずは諸費用がこのくらい掛かるというのを計算の上で、マイホーム購入計画を立ててみてください。
さて中古住宅＋リノベーションはどのくらいの期間が必要か、購入してから概ね３ヶ月～6ヶ月が平均的ではないでしょうか。
新築の注文住宅（約１年）と比べると、圧倒的短期間でリノベーションは工事が完了して住めるようになります。
ここでみなさんに気をつけて頂きたい事が一つあります。
家を決める前に、希望の間取りやお風呂、キッチンなど決めておいた方が絶対に良いという事。
「は？家（部屋）も決まってないのにそんなの無理でしょ！？」
ごもっともです。
ですが、お風呂やキッチンは自分たちの好みの家が決まらなくても、見に行けるし決めれます。
勿論、決めるってのは買うって事ではないですよ。
何故早めに決めておいた方が良いかというと、中古住宅の場合スケジュールがタイトだからです。
一般的な物件購入の流れを見て下さい。
購入申し込み（買付け証明）
↓ 約２～３週間
物件契約
↓ １週間以内
住宅ローン本申込み
↓約２～３週間
融資実行（決済・名義変更）
住宅ローンの本申込みの際に金融機関からはリノベーションの請負契約書の提出を求められます。
中古住宅取得＋リノベ費用を合わせてローンを組むわけですから、当然といえば当然ですが、２～３週間でリノベーションの内容を決めないといけない訳です。
どうですか？みなさん２～３週間で決めれますか？
ゼロからスタートの場合なんてほぼ無理だと思います。
自分たちにある程度こうしたい、ああしたいを決めておいた方がいい理由はわかって頂けたでしょうか？
勿論、契約書を交わした以降に部屋の詳細の部品などは決めていくのですが、とにかく決める事が沢山あるので、慌てたくない方は自分の理想を出来るだけ具体的にしておいた方が良い事は間違いないですね♪
日曜日すごい雪できたしたねぇ。
愛知県に来てから４年ほど経ちますが、雪なんて滅多に見る機会がなかったのに、名古屋市は降るんですねぇ。
最近引越ししてよくわかったんですが、今までマンション暮らしで２階以上に住んでいたんですが、１階って滅茶苦茶寒いんですね(´；ω；`)ｳｩ
築５０年のフルリノベした賃貸マンションなんですが、ビックリするくらい寒い！結構ガッツリリノベした物件なんですが、何故か窓は昔のまんま、、
そこまでするなら窓ガラスもペアガラスにして欲しかった。。。
ちなみに単窓の窓と、ペアガラスどのくらい変わるかというと、約4.7度だそうです。
もし予算に余裕があるなら、ペアガラスは絶対おすすめです！
残念ながらマンションは触れませんが、戸建ならなんだって出来ちゃいますからね♪
物件を見る際は、日が出ているとき、時間帯を変えて見る！
これは正に物件選びの王道のスタイルです。
時間を惜しまず何度でも見に行きましょう！
【Part.2】
それでは年数が経過していても、ローン控除が使える物件とはどういうものか？
それは耐震基準を適合しているという証明が得られる物件です。
中古戸建の場合比較的難易度が低く、リノベーションの際に耐震補強工事を一緒にやってしまいクリアすればOK！
但し第三者機関にそれを審査して頂き、証明書というお墨付きを頂かなければいけません。
一方で中古マンションはそう簡単にはいきません。耐震改修工事となる大規模工事になる為、自分の部屋だけという訳にはいかないのです。
ですから手を加えてどうこうというのは諦めて、現存の建物が大丈夫か証明する事が必要になります。
検査を依頼するのは比較的簡単に出来るものの、ここでまた厄介な問題が出てきます。
当時の建築確認済証や検査済証の提出を求められます。
古い物件の場合この書類が取れない、もしくはコピー等でも残っていないという事が頻繁に有ります。
この場合検査する事も出来ません。
あわよくば残っていたとしても、検査で引っかかってしまい証明書が発行出来ないという事がザラにあるそうです（注：検査確認機関の方から実際に伺った内容です。）
中古マンションの場合とてもハードルが高い事は理解して頂けたかと思います。
不動産業者に確認しても知識が無い人ならチンプンカンプンなので、ここはしっかり受け答え出来る担当者を見つけたいところですね！
さて最後に、古い中古マンションでも耐震適合証明書が出せる可能性が高い物件の見つけ方を伝授して終わりとします。
「そんなんあるなら勿体ぶらずに言ってよ！」
な～んて声が聞こえてきそうではありますが、期待するよりうんと数が少ない為、あくまで裏技的に捉えて下さいｗ
それは不動産サイトの”耐震適合証明取得済“！なんて物件をたまに見かけます。
勿論これは立派なセールスポイントになるので、業者さんも声高らかにセールスポイントに挙げているわけですが、
これすなわちこのマンションならどの部屋も取れる可能性が高いという事にも通じます。
マンションの耐震検査は構造部の雨漏りや外壁の亀裂などもチェックされます。比較的新しい年数で大規模修繕工事をやっている物件の場合、ここは非常に有利に働くわけです。
既にその部屋でクリア出来ているという事は、他の部屋でもクリア出来るという事に繋がります。
中古マンションの売り時は重なる事が多く、サイトをくまなく見ていると、あれ？この部屋同じマンションから売りに出てるというのを多く見かけます。
自分が欲しい部屋のマンションに、別の空き物件が無いか詳しくチェックするのは最低限見るべきポイントとして頭に入れておきましょう！
以上 かなりボリュームが多くなってしまいましたが、今回はここまでｗ
【Part.1】
中古戸建・中古マンションどちらも新築と同様に住宅ローン控除は受けれます！
但し制限があるので、自分が購入する際に該当する物件かどうかはしっかりと調べる必要があります。
国税庁のHPには以下の記載があります。
中古住宅の場合には、マンションなどの耐火建築物の建物の場合には、その
取得の日以前25年以内に建築されたものであることが条件です。
耐火建築物以外の建物の場合には、その取得の日以前20年以内に建築された
ものであることが条件で、これに該当しない建物の場合には、一定の耐震基
準に適合する必要があります。(平成17年4月1日以後に取得をした場合に限
る)。
では築年数が該当しないからウチは関係ないやって思う方、築年数を超えて
いても住宅ローン控除を受けれる可能性はまだあります！
では、次回もう少し深く掘り下げて行きましょう！
どちらにも魅力は沢山有ります！
ではそれぞれを比較してみましょう！
・断熱性能： 新築 ＞ 中古
・耐震性能： 新築 ＞ 中古
・間取り ： 新築 ＝ 中古
・設備 ： 新築 ＝ 中古
・お得感 ： 新築 ＜ 中古
これが当てはまるのは中古マンションのお話です。
中古マンションは共有部分に手が加えれない為、上二つはどうしても新築に負けてしまいます。
但し、中古の一戸建ては違います。断熱も耐震も同等以上のところまでリノベーション出来ます。
但し中古マンションが一戸建てに絶対有利な点が有ります！
それは好立地！
便利なエリアであればあるほど土地は高いので戸建を持つのは不可能。
中古マンションならそれを解決出来ます！
つまりは、どれも一長一短という事ですね＾＾
自分のライフスタイルにあった方を選ぶ！が、お家づくりの鉄則でございます。
昨今”中古物件＋リノベーション”が注目されている理由は、大きく三つあります。
１．リノベーションが身近になった！
２．思った間取りやインテリアを、新築よりもリーズナブルに叶う！
３．価値観の多様化
１．リノベーションが身近になった！
ひと昔前リノベーションは認知されていませんでした。
今ではリノベとネットに打ち込めば沢山の施工例や、ユーチューブでの配信動画等目につく機会が増えましたね。
リノベという認知度が高まり身近になった事で、一般の方が使いやすくなったのだと思います。
２．思った間取りやインテリアを、新築よりもリーズナブルに叶う！
新築でなくても、自分たちの理想の間取りや広さを新築よりも価格を抑えて叶える事が出来る。
中古＋りのべの場合購入費用を抑えてマイホームを手に入れる事が可能です。
“中古＝古くて、ボロイ”等の悪いイメージがリノベーションの普及によって払拭されて、だったら中古で良いが、中古が良いに変わって来たのだと思います。
中古を知れば知るほど、新築が勿体なく感じてしまうのもまた事実。
３．価値観の多様化
結婚したら新築を建てる的な時代ではなくなりました。
独身でも、我が城は必要ですし、一つの場所、一つの会社にずっと縛られる人生ではなく、その時に応じた住まいを求める人が増えています。
その選択肢の一つとして、新築ほど高価な買い物ではなく、いつでも売却出来てかつ、自分に合ったスタイルの生活を築ける。
中古物件＋リノベーションは、今の価値観の多様化に適したマイホームの姿ではないでしょうか？
