結論から言うと、リノベーションに低金利のネット銀行は使えません。但し、リノベーション済みの物件の場合は利用可能です。
今から中古物件を見つけて、自分たちでフルオーダーでリノベーションをしたい、という方は使えないのが残念です。
中古住宅の住宅ローンに関しては、各金融機関ごとに条件も内容も異なる為、それぞれの内容をしっかり把握して精査しながら進める事が重要になります。
単独で融資を受けるのか、または連帯債務、ペア、それぞれ取り扱っている金融機関も、金利も、団信も全て異なります。
どの金融機関の住宅ローンが、自分に最適なのかを見極める必要が有ります。
手続きの手順も金融機関によって様々で、昔ながらの事前審査用紙に記入をして提出するパターンや、オンラインのみで申し込みを行うパターン等、コロナの影響で対面営業が敬遠された事もあり、事前審査も時間を気にせず受けれるように変化してきています。
物件を決める前からこれらの下調べは可能なので、直前に慌てなくていいようにしっかりと準備を進めていきたいですね。
中古物件を購入する際も、しっかりと押さえておきたい住宅ローン控除！
但し、新築とは違い、どの物件でもいい訳ではありません。
しかし、２０２２年度は大幅な法改正が行われる事が、２１年１２月に決まりました。この事で対象の中古物件もグンと広がったので、ココは絶対に押さえておきましょう！
※令和４年度 税制改正の大綱より抜粋 下記事項
この法改正が行われるまでは、新耐震であることを、耐震適合証明書で証明する必要がありました。が、そこが大幅に軽減されて、証明書がなくても建築年だけで可否が判定されるようになったのです。
新築とは違って、控除の金額も期間も違いますが、それでも最大で１４０万円の控除が受けれるこの制度をフル活用して、賢い中古住宅購入に繋げていきたいですね♪
中古住宅購入する場合戸建にしろ、マンションにしろ諸費用は掛かります。
この金額は想像以上に負荷が掛かる金額になりますので、
住宅購入＋リノベ＋諸費用＝〇〇〇〇万円 という考え方をしっかり持って資金計画をしていきましょう！
それでは諸費用の内訳をご説明させて頂きます。
・登記費用・・・２０～５０万円前後
・固定資産税等・・・資産価値、時期によって変動
・印紙代・・・１万円～３万円前後
・仲介手数料・・・３％＋６万円＋消費税（１０％）
・物件価格２５００万円なら891000円。
・ローン事務手数料・・・32400円（金融機関によってバラバラ）
・住宅ローン保証料・・・０～１８０万円 借入金×２～４％金融機関で異なります。ローン金利プラスで上乗せ可能。（出来ない金融機関もあります）
・火災保険代金・・・３０～５０万円 年払い可能
どうでしょう？ざっくり計算しても２００万円前後にはなります。
これを加味しないで計画を立てると大変な事になってしまいます。
勿論、出来るだけ諸費用も抑えていきたいですよね！
手持ち金が少ない場合、ローンに組み込んだり、一括払いを年払いに変更したりと色々と方法は有ります。
まずは諸費用がこのくらい掛かるというのを計算の上で、マイホーム購入計画を立ててみてください。
【Part.2】
それでは年数が経過していても、ローン控除が使える物件とはどういうものか？
それは耐震基準を適合しているという証明が得られる物件です。
中古戸建の場合比較的難易度が低く、リノベーションの際に耐震補強工事を一緒にやってしまいクリアすればOK！
但し第三者機関にそれを審査して頂き、証明書というお墨付きを頂かなければいけません。
一方で中古マンションはそう簡単にはいきません。耐震改修工事となる大規模工事になる為、自分の部屋だけという訳にはいかないのです。
ですから手を加えてどうこうというのは諦めて、現存の建物が大丈夫か証明する事が必要になります。
検査を依頼するのは比較的簡単に出来るものの、ここでまた厄介な問題が出てきます。
当時の建築確認済証や検査済証の提出を求められます。
古い物件の場合この書類が取れない、もしくはコピー等でも残っていないという事が頻繁に有ります。
この場合検査する事も出来ません。
あわよくば残っていたとしても、検査で引っかかってしまい証明書が発行出来ないという事がザラにあるそうです（注：検査確認機関の方から実際に伺った内容です。）
中古マンションの場合とてもハードルが高い事は理解して頂けたかと思います。
不動産業者に確認しても知識が無い人ならチンプンカンプンなので、ここはしっかり受け答え出来る担当者を見つけたいところですね！
さて最後に、古い中古マンションでも耐震適合証明書が出せる可能性が高い物件の見つけ方を伝授して終わりとします。
「そんなんあるなら勿体ぶらずに言ってよ！」
な～んて声が聞こえてきそうではありますが、期待するよりうんと数が少ない為、あくまで裏技的に捉えて下さいｗ
それは不動産サイトの”耐震適合証明取得済“！なんて物件をたまに見かけます。
勿論これは立派なセールスポイントになるので、業者さんも声高らかにセールスポイントに挙げているわけですが、
これすなわちこのマンションならどの部屋も取れる可能性が高いという事にも通じます。
マンションの耐震検査は構造部の雨漏りや外壁の亀裂などもチェックされます。比較的新しい年数で大規模修繕工事をやっている物件の場合、ここは非常に有利に働くわけです。
既にその部屋でクリア出来ているという事は、他の部屋でもクリア出来るという事に繋がります。
中古マンションの売り時は重なる事が多く、サイトをくまなく見ていると、あれ？この部屋同じマンションから売りに出てるというのを多く見かけます。
自分が欲しい部屋のマンションに、別の空き物件が無いか詳しくチェックするのは最低限見るべきポイントとして頭に入れておきましょう！
以上 かなりボリュームが多くなってしまいましたが、今回はここまでｗ
【Part.1】
中古戸建・中古マンションどちらも新築と同様に住宅ローン控除は受けれます！
但し制限があるので、自分が購入する際に該当する物件かどうかはしっかりと調べる必要があります。
国税庁のHPには以下の記載があります。
中古住宅の場合には、マンションなどの耐火建築物の建物の場合には、その
取得の日以前25年以内に建築されたものであることが条件です。
耐火建築物以外の建物の場合には、その取得の日以前20年以内に建築された
ものであることが条件で、これに該当しない建物の場合には、一定の耐震基
準に適合する必要があります。(平成17年4月1日以後に取得をした場合に限
る)。
では築年数が該当しないからウチは関係ないやって思う方、築年数を超えて
いても住宅ローン控除を受けれる可能性はまだあります！
では、次回もう少し深く掘り下げて行きましょう！
